Legalize seu Imóvel o quanto antes!

Legalize seu Imóvel o quanto antes!

Muitos clientes nos procuram para realização de procedimentos jurídicos na área de família, tais como inventários, guarda, adoção, partilhas, dentre outros… e no decorrer das conversas e na organização das documentações, muitos deles expõem que seus imóveis se encontram sem a devida legalidade ou regularidade, e me questionam sobre esse fato: -Como assim doutora! Posso perder meu Imóvel? Muitos agem com certa surpresa e perplexidade…outros já dizem conhecer os riscos…

Isso é um problema que a grande maioria dos brasileiros enfrenta e precisa ser resolvido o quanto antes, pois são temerárias.

A lei determina, em seu artigo 1245 do Código Civil acerca da obrigatoriedade do Registro do Imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”. Tal determinação é consonante ao disposto no artigo 108 do Código Civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. (grifo nosso)

Desta forma, para que haja a devida transferência de bens imóveis entre pessoas vivas, necessário se faz que, além do contrato de compra e venda, seja confeccionada escritura pública de compra e venda, com o seu devido registro perante o Cartório de Registro de Imóveis, realizando-se o pagamento das taxas (emolumentos) cartorárias e o Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI. Para então haver a devida transferência de um imóvel ao seu comprador.

Muitas pessoas confundem o Contrato de Compra e Venda com o Registro, sendo que o primeiro é na verdade, um documento que obriga as partes a efetivarem os compromissos pactuados (ex: forma de pagamento, quem vai arcar com os custos das transferências, previsão de penalidades nos casos de desistência por ambas as partes, dentre outras cláusulas),  enquanto não se tem  Escritura. A transmissão definitiva da propriedade só é de fato concretizada com o ato do Registro do referido Imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. 

Infelizmente, como diz o ditado: “Quem paga mal, paga duas vezes”, isto porque a pessoa que adquire um imóvel, sem, contudo, averiguar a documentação de propriedade, e o seu registro, poderá se deparar com algumas situações adversas, tais como:

a) Perder o imóvel porque o mesmo poderá ser registrado por outrem. Tem sido comum saber que, de Má Fé, pessoas vendem o mesmo imóvel para mais de um adquirente, por meio de Contrato de Gaveta (Instrumento Particular ou mesmo por Escritura Pública) e nesses casos, quem registrar primeiro o imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis leva vantagem. É claro, que a Justiça poderá intervir na situação, mas o desgaste e o risco são imensos.

b) Perder o imóvel por Usucapião, no Brasil, a legislação protege não apenas a Propriedade, mas também a Posse do Imóvel, portanto, nesse caso, um contrato de Locação ou mesmo de Comodato pode ilidir a chamada “posse mansa e pacífica”, que é um dos requisitos para se adquirir um bem por Usucapião. Vale destacar que há inúmeras modalidades de Usucapião existentes em nosso ordenamento jurídico, cada um possui determinadas condições, mas há alguns requisitos que são comuns a todas elas: 1) Posse mansa e pacífica (sem oposição) por determinado prazo estabelecido em Lei; 2) Animus Domini (intenção de agir como dono); 3) Posse contínua e de Boa Fé.

c) Sofrer Depreciação: Um bem sem ter a devida legalização, além de não ter a Segurança Jurídica, também fica depreciado, vez que quando for vendido, o adquirente compra por um valor muito abaixo do mercado, pois ao comprar esse imóvel, na verdade assume o risco de regularizá-lo posteriormente. Lembrando que há alguns imóveis que não poderão nunca obter regularização, eis alguns casos por exemplo: imóveis construídos em locais proibidos (como infectados), ou que seja construído em uma APP (área de preservação ambiental) dentre outros casos.

d) Perder o imóvel para os herdeiros no caso do falecimento do autor da herança: é comum casos em que, com o falecimento do antigo proprietário, os herdeiros buscarem na justiça os direitos àquela propriedade, que embora tenha sido vendida pelo falecido (antigo dono), mas não foi documentada a mudança de propriedade enquanto o mesmo era vivo. Esses casos podem ser levados a juízo, entretanto, o desgaste é certeiro. 

e) Não obter financiamento bancário: as instituições financeiras exigem o Registro do Cartório de Imóveis, para que seja liberado o financiamento do imóvel, esse fato poderá limitar as condições de compra pelo adquirente que necessita de um empréstimo bancário para efetivar a negociação.

A esse respeito, o Jornal Extra publicou um artigo, que apoia esse entendimento, segue uma breve citação dele: 

Isso mesmo, para a legislação civil vigente em nosso país, um imóvel que não tem registro pode ser financiada? Nada de financiamento!

Os imóveis sem escritura não permitem a utilização do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e nem o uso de financiamento imobiliário. Nos dois casos, os recursos somente serão liberados se a unidade estiver totalmente regularizada.

Usucapião

Em primeiro lugar, é necessário saber de que forma o imóvel foi adquirido. Se for por posse, é necessária uma ação de usucapião urbano, válida apenas para quem reside há mais de cinco anos no local. Isso pode ser comprovado com o recolhimento do IPTU, das contas de luz e de gás durante este período.

Gaveta

Se for por contrato de gaveta, já com valor quitado, o ideal é apresentar os comprovantes de pagamento ao agente financeiro e transferir o imóvel para seu nome.

O maior problema para quem compra imóvel nesta situação é a ausência de segurança quanto à procedência. Além disso, o vendedor que não apresenta a documentação em dia pode nem ser o dono da propriedade. E a falta de garantia na transação implica até na perda do imóvel.

Conclusão:

Considerando-se o disposto nos artigos 108 e 1.245, ambos do Código Civil Brasileiro, o Registro do Imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é condição de validade para a regularização/legalização do bem com valores acima de 30 (trinta) salários mínimos. 

Tendo em vista os riscos de perda, e depreciação do bem, conforme fora mencionado no presente artigo, sugiro aos leitores que procurem orientação jurídica antes de adquirir um bem imóvel, ou mesmo tendo já adquirido, mas ainda não o tenha legalizado, que procure fazê-lo o quanto antes!!!

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